Tomar un compromiso de largo
plazo para comprar un bien inmueble es una decisión compleja en un país como
Argentina. No obstante, tomando una serie de consideraciones y recaudos, puede convertirse en una decisión atractiva
y conveniente, especialmente para quienes son inquilinos y no cuentan con el capital
suficiente para acceder a su primera vivienda. Muchas personas se
encuentran en esta situación.
¿Subirán o caerán los precios en
dólares de los inmuebles en los próximos años? ¿Y los valores de los
alquileres? ¿Qué pasará con el valor de la cuota del crédito si no baja la
inflación o si hay una nueva devaluación? ¿Es mejor seguir alquilando y usar la
renta que obtengo de mis ahorros para pagar el alquiler? ¿Me conviene esperar y
seguir ahorrando en dólares o UVI's? Son preguntas que seguramente se plantea
quien piensa tomar un crédito hipotecario. Quienes evalúan esa posibilidad deberían
tener en cuenta las siguientes premisas:
Los precios de los inmuebles en dólares están en valores históricamente
altos, pero esto no significa que vayan a caer. De hecho, desde la salida
del “cepo” han comenzado a crecer y esto era esperable, en tanto han bajado los
costos de transacción. En síntesis, no parece razonable especular con una caída
en los precios y demorar una compra por ello.
Los alquileres están en valores históricamente bajos, pero esto no
significa que vayan a crecer. Es un resultado opuesto al precio de los inmuebles.
Como cualquier otro activo, cuando el precio de los imbuebles es elevado su
rendimiento (el alquiler) es bajo. En síntesis, quienes alquilan tampoco deberían
apresurase en tomar un crédito.
Ha habido una devaluación y la inflación se ha acelerado en los últimos
meses, pero esto no significa que tomar un crédito sea riesgoso. Tras la
unificación cambiaria no cabe esperar hacia delante una devaluación real del
peso, en absoluto. Así mismo, la inflación comenzará a bajar en el segundo
semestre. Lo que importa en definitiva es la evolución en el largo plazo de los
salarios o el ingreso familiar respecto al CER o la inflación, que en promedio
suelen crecer más o menos por encima de la inflación, excepto durante las
recesiones.
Por ello, el monto mensual de la cuota del crédito y su relación respecto al
ingreso familiar y al alquiler mensual es muy importante. Contar con un capital
inicial para comprar el inmueble y poder solicitar menos crédito también lo es.
A su vez, extender el plazo del crédito ayuda a bajar la cuota mensual. Quienes
pagan ganancias pueden desgravar el pago de intereses. Son muchas las
dimensiones a tener en cuenta.
En ese marco, hay un segmento
importante de personas, que cuentan con un capital inicial, para quienes puede ser muy atractivo solicitar un crédito
cuya cuota mensual sea menor o similar al alquiler mensual que abonan. Es
bastante probable que en ese segmento la demanda de créditos hipotecarios sea
muy importante. En efecto, las UVI's han venido a intentar resolver el problema
de accesibilidad que tenían los créditos anteriores, en tanto apenas el 3% de
los trabajadores calificaba y quienes lo hacían no los necesitaban.
A pesar de que la demanda
potencial para estos créditos hipotecarios es muy grande, no cabe esperar en el
corto plazo un fuerte crecimiento, en tanto en los últimos meses la inflación ha
aumentado y la actividad económica se ha contraído levemente. Estas
circunstancias hacen que muchas personas sean más precavidas. Las UVI son una buena iniciativa que
precisa tiempo para madurar. En este sentido, la baja esperada en la tasa
de inflación ayudará a despejar temores y tornarlo más atractivo para las
familias. Los bancos, por su parte, ya se habrán adaptado
al nuevo instrumento.
Para terminar, un limitante para el crecimiento en el
mediano plazo de los créditos hipotecarios ajustables por inflación es la falta
de un mercado de capitales profundo. Si bien para los bancos puede ser
atractivo prestar a largo plazo a CER+5, sus
riesgos pasan por el fondeo y el descalce de plazos y unidad de cuenta que
pueden enfrentar. Hoy los depósitos promedio son a muy corto plazo, a menos de
dos meses, en tanto estos créditos son a 15 o 20 años. A su vez, habiendo otras
inversiones con CER más atractivas que depósitos a CER+2, como los bonos con
CER y que además son más líquidos (depósitos a CER son como mínimo a 180 días),
no está claro a priori cuánto puede llegar a crecer el fondeo de los bancos a
través de los depósitos a CER, lo que les permitiría estar mejor calzados para
otorgar créditos ajustables por inflación.
Buenas noches, escribo mis comentarios sin animo de criticar, sino de aprender.
ResponderEliminar1) si el rendimiento es bajo (alquiler) porque el precio del activo es alto (inmueble), porque dicen que los alquileres subiran pero los inmuebles no bajarán?
2)si sube mi salario aun por encima de la inflación, eso tiene encuenta que las paritarias son escalonadas, y el ejuste por CER permanente?
3)no entiendo porque comparan un flujo alquiler con una cuota, si en el caso "adquisición de vivienda" pongo en riesgo capital propio, porque deberia comparar cosas de riesgos distintos?
4)si mi salario sube por encima de la inflación y los alquileres se pactan por contrato con indicación o clausulas cada 6 meses, no convendria alquilar?sin riesgo de capital?
5)dadas las tasas hoy, el capital que pongo en vivienda, no deberia arbitrarlo con inversiones alternativas? En lugar de compararlo con un flujo gasto (alquiler)?
6)por que motivo los bancos prestarian, con estas tasas de interes de corto mayores, y sabiendo que deberian refinanciar y afrontar ellos el riesgo?suponiendo que mi punto 3) queda entonces inválido, no entra en juego el racionamiento de crédito?
7)y si prestaran y debieran refinanciar seria en un contexto inflacionario mayor, no deberia el gobierno inyectar liquidez para ayudar a bancos en ese contexto? Seria prociclico con la inflacion en caso que se logre mayor profundidad financiera?
8)no hay aun un indice de inflación serio, y dado el ultimo default de bonos via indec, esto no suena poco incentivador?
9)nuevamente, si las tasas se indexan, no habria mayor creación secundaria de dinero?aunque no tengan que dar liquidez a bancos por refinanciaciones, esto en contexto inflacionario seria malo?
10)para el caso de prestamos menores a 15 años (digamos 5 años), y con tasas de inflacion bajando a 20 15 10 etc, haciendo calculos simples me da como resultado que conviene a valor actual de la deuda tomar la tasa de 24% fija que postuló el bcra para comparar con uvi. Esto dado una infla del 40% en el primer año (supuesto no tan irrealista)
Saludos y gracias por dejar comentar
Fernando Rezk
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